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Du lundi au vendredi : de 9h00 à 19h00 13 Rue Emile Combes - 83340 Le Luc

Les missions de nos architectes à le Luc

La conception d'un projet

La faisabilité

Objectif : vérifier que toutes les contraintes liées au terrain (surface, règlement de la commune, le risque incendie ou inondation...), soient compatibles au programme des propriétaires. Cela se résume à une collecte des données, une esquisse succincte ( plan masse et coupe de terrain), et un rendez-vous en mairie, avec un interlocuteur du service urbanisme (adjoint, responsable du service ou instructeur), ainsi qu'avec l'architecte conseil ou les architectes des bâtiments de France,  selon le projet.

Cela permet de valider un programme sur un terrain précis, avant la signature d'un compromis de vente, par exemple.

Les Études préliminaires

Objectif : vérifier que toutes les contraintes liées au terrain (surface, règlement de la commune, les risques incendie ou inondation...), liées au budget et liées au programme des futurs occupants, soient compatibles. C'est une phase de collecte de données. Cette collecte permet de réaliser une esquisse, qui permet, à son tour, de réaliser un chiffrage (devis travaux et devis des études à réaliser), et même d'établir un planning dans les grandes lignes.

Cela permet de présenter un dossier suffisamment complet à votre banque pour faire les démarches de prêt, et de définir un budget et un programme.

L’avant-projet sommaire (APS) et l'avant-projet définitif (APD)

Objectif : préciser votre projet par la réalisation de plans établis au 1/100

C'est une phase de production de documents graphiques qui permet d'arrêter le projet, d'un point de vue :

- fonctionnel (programme, besoins, usage personnel ou professionnel...),

- de la volumétrie (de plain-pied, à étage, en « L »...),

- du type de bâti (contemporain, traditionnel, écologique...)

- du budget.

et de faire des choix techniques, tels que :

- le système constructif: maçonnerie traditionnelle, briques monomurs, ossature bois...

- l'aspect thermique: isolants, ventilation, système de chauffage ou de refroidissement...

- l'aspect extérieur: enduit, bardage, ou solution mixte (bardage et enduit)

- le type d'assainissement individuel, la récupération d'eau de pluie, les panneaux solaires ou photovoltaïques

Ces documents graphiques ne peuvent en aucun cas être directement utilisés pour réaliser la construction. Ils seront utilisés dans le dossier de permis de construire.

Durant cette phase, il est possible que des rendez-vous en mairie (avec les instructeurs, le responsable de service ou l'adjoint) soient nécessaires, ainsi qu'avec l'architecte conseil de la commune ou l'architecte des bâtiments de France.

Certains spécialistes sont consultés selon les projets : le bureau d'étude thermique (pour la RT 2012), le bureau d'étude assainissement, l'Association des Paralysés de France (pour l'accessibilité PMR) et parfois, même, un bureau d'étude structure (pour valider un principe avant d'avancer davantage dans le projet). Ces honoraires seront à charge du maître d'ouvrage.

Le Permis de construire ou la Déclaration préalable

Objectif : concevoir le dossier administratif afin de le déposer en mairie

C'est l'élaboration du dossier de Permis de construire, d'une Déclaration préalable, ou d'une Attestation de Travaux :

« L'architecte établit et signe les documents graphiques et autres pièces écrites de sa compétence, nécessaires à la constitution du dossier de demande de permis de construire suivant la réglementation en vigueur.  Il assiste le maître d’ouvrage pour la constitution du dossier administratif après lui avoir indiqué le contenu obligatoire de ce dossier et les pièces dont la fourniture lui incombe. Le maître d'ouvrage après avoir signé tous les documents, y compris les documents graphiques, dépose le dossier de permis de construire auprès du service instructeur. »

Extrait du contrat d'architecte, rédigé par l'ordre des architectes (https://www.architectes.org/les-contrats-types-telecharger-commande-privee)

Ces documents graphiques ne peuvent en aucun cas être directement utilisés pour réaliser la construction. 

Une fois le dossier déposé, commence alors l'instruction du dossier par le service urbanisme de la commune. Durant le premier mois de l'instruction, des pièces complémentaires peuvent être demandées. Une fois le dossier instruit, l'administration enverra, par courrier, sa décision, sur un arrêté (document officiel à conserver, ainsi que l'exemplaire du dossier tamponné qui l'accompagne). Tout document envoyé par l'administration, est adressé soit au pétitionnaire, soit à l'architecte, mais jamais en doublon. Il est alors indispensable que le pétitionnaire transmette ces courriers à l'architecte, et inversement, pour que chacun soit informé, et puisse réagir en fonction du contenu du courrier.

Une fois l'arrêté réceptionné, le pétitionnaire pourra mettre en place un panneau d'affichage, visible depuis la voie publique, sur lequel seront notées toutes les informations liées à l'autorisation obtenue.

Le projet détaillé de conception : DCE (dossier de consultation des entreprises)

Objectif : transmettre au client et aux entreprises à consulter, un dossier complet comprenant des plans détaillés (au 1/50), un cahier des clauses techniques particulières (CCTP), un cahier des clauses administratives particulières (CCAP).

Lors de cette phase, le projet est abordé dans les moindres détails : les matériaux, les épaisseurs, les réseaux, les équipements, les finitions... et dans la délémitation des prestations (exemple : lot peinture à chiffrer ou non). 

Tout cela a pour but de définir les prestations à réaliser afin de pouvoir transmettre un dossier le plus précis possible, aux entreprises. En effet, il est préférable de consulter trois entreprises par corps de métier (exemple : trois menuisiers). Chacune d'entre elles va fournir un devis. Si nous voulons qu'ils soient comparables entre eux, il est indispensable de leur fournir ce DCE. En parallèle de la constitution de ce dossier, certains bureaux d'étude sont consultés : le bureau d'étude thermique (pour la RT 2012), le bureau d'étude de sol, le bureau d'étude structure... selon les besoins des projets. Ces études sont indispensables. Des devis  pour ces études sont alors fournis. Le maître d'ouvrage choisit, en accord avec l'architecte, les bureaux avec lesquels ils vont travailler. Les honoraires de ces bureaux sont à la charge du maître d'ouvrage. Et c'est ce dernier qui signe un contrat avec ces bureaux.

Un premier planning est établi pour les prochaines phases à venir.

La consultation des entreprises (assistance pour la passation des contrats de travaux)

Objectif : consulter, en accord avec le maître d’ouvrage, des entreprises afin d’établir des devis.

Un rendez-vous est organisé avec chaque entreprise, en présence ou non, du maître d'ouvrage, pour pouvoir présenter le projet à l'entreprise, répondre à certaines de ses questions et en soulever d'autres. C'est une phase importante qui permet d'approfondir davantage le projet, en abordant le volet réalisation. L'entreprise est aussi consultée sur ses disponibilités et sur son estimation du délai de réalisation des travaux le concernant. Une fois les devis obtenus, ils sont analysés et comparés. Certains choix peuvent alors être ajoutés, retirés, ou mis en option, par le maître d'ouvrage. Les contrats par entreprise sont alors préparés par l'architecte, et signés entre le maître d'ouvrage et l'entrepreneur. Dans ces contrats, sont précisés une date de démarrage des travaux et une durée.

Une ou deux réunions de préparation de chantier sont organisées par l'architecte, avec toutes les entreprises et le maître d'ouvrage afin de mettre au point l’enchaînement et les contraintes des tâches de chacun, soulever les dernières interrogations, et réaliser un planning détaillé.

La direction de l’exécution des contrats de travaux par nos architectes

Objectif : surveiller le déroulement des travaux dans les meilleures conditions, afin de respecter le projet retenu, le budget et les délais.

Bien sûr, lors de cette phase, il y a de nombreux ajustements à faire. Pour chaque décision prise, il faut alors mesurer l'impact sur le projet, le budget et les délais.

Il est important de garder à l'esprit que, même si un budget est signé par corps de métier,  tout au long du chantier, il y aura des modifications, ajout ou suppression de prestation. L'enveloppe globale devra être respectée. Mais pour la maintenir, il faudra peut-être faire des choix, et différer ou modifier certaines prestations. Tout ne peut toujours pas être prévu dans un budget travaux (surtout dans l'existant). Et au moment de la consultation des entreprises, il est important de faire des choix optionnels pour les « au cas où », et pour avoir toujours un peu de souplesse financière pour les impératifs imprévus (comme le renforcement d'un chaînage lors d'une rénovation de toiture, ou la modification d'un chaînage pour la création d'une ouverture).

Pour le planning, il faut aussi rester dans un état d'esprit de modification et d'adaptation. Il y a, avant tout,  votre projet d'aménagement... Mais il faut toujours prévoir quelques jours ou quelques semaines supplémentaires, selon l'ampleur du projet (exemple : si vous prévoyez d'aménager ou d'occuper les locaux  en septembre, il vaut mieux prévoir en amont une fin de chantier pour fin juin). Cela évite des situations de stress et de prises de décision à la hâte, qui finissent toujours par nous faire regretter.

Un bâtiment est construit pour les 10, 15 ou 20 ans à venir. Un mois supplémentaire n'est rien à cette échelle, si cela peut permettre de finir les travaux dans de bonnes conditions, et surtout si cela peut permettre aux entreprises de réaliser leurs finitions comme il se doit. Il faut savoir, à la fin du chantier, si les entreprises manquent de temps, que ce sera le temps pour les finitions  qui sera réduit. Il faut peut-être envisager de phaser le chantier si les délais ne semblent pas être compatibles avec vos contraintes de temps.

Si vous souhaitez un bâtiment livré, prêt à être occupé, il faut dès le début parler du nettoyage du chantier. Une entreprise nettoie son chantier, mais un chantier n'est pas habitable. Le degré d'exigence n'est pas le même, et c'est important que vous en ayez conscience. Car à la fin du chantier, vous avez hâte de prendre possession des lieux, et cette découverte peut être difficile pour vous, à accepter... en sachant que pour vous le début du travail commence avec un déménagement, un emménagement, une installation... décoration, peinture, luminaires...

Assistance aux opérations de réception

Objectif : établir un procès-verbal de réception , avec ou sans réserves.

La réception peut être demandée par le maître d'ouvrage ou les entreprises. Elle peut être globale ou partielle, afin de pouvoir libérer certains locaux et que le maître d'ouvrage puisse en prendre possession.

Dans cette phase, lorsque le chantier est sur le point de se finir, une première visite est faite, et une première liste de travaux (restant à effectuer) est réalisée et transmise à tous les intervenants du chantier : ce sont les opérations préalables à la réception. Cette liste est alors mise à jour toutes les semaines.

Puis lorsque la date butoir de fin de chantier approche, la réception est alors prononcée.

- sans réserves, si les entreprises ont eu le temps de finir la liste des travaux, tenue à jour durant le mois précédent la réception. Dans ce cas, il est impératif que les entreprises reçoivent leur dernier paiement. Car c'est après cela que commence le délai de la garantie décennale.

Avec réserves, si toutes les travaux n'ont pas été effectués, si certains ont dû être différés à cause de la météo, ou du budget, ou d'un problème de livraison.

Avec réserves aussi, si lors de cette visite de réception, certains travaux semblent inachevés... Ces réserves sont souvent des petits problèmes de finition : un manquement de peinture, une baguette de porte oubliée...

Pour les réceptions avec réserves, une date de fin de travaux est alors déterminée, au-delà de laquelle peuvent être appliquées des pénalités de retard. Il est important dans ce délai, que les réserves soient levées et que les entreprises aient reçu leur dernier paiement. Car c'est après cela que commence le délai de la garantie décennale.

+ d’infos sur : http://www.architectes.org/accueils/cnoa

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